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2025년, 새롭게 출범한 이재명 정부가 대한민국 부동산 시장의 대대적인 개혁을 예고하며 연일 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 특히 이전 정부와는 차별화된 강력한 부동산 대출 규제와 다주택자 및 불로소득에 대한 소득세 강화 방안은 시장에 큰 파장을 일으킬 것으로 전망된다.
이번 정책의 핵심은 '부동산 불로소득 환수'와 '실수요자 중심의 시장 재편'으로 요약할 수 있다. 과연 이재명 정부의 새로운 부동산 정책은 고질적인 집값 문제를 해결하고 서민들의 주거 안정을 이끌어낼 수 있을지, 그 구체적인 내용과 전망을 심도 있게 분석해 본다.
1. 숨통 조이는 부동산 대출, LTV·DSR 대폭 강화
이재명 정부 부동산 정책의 가장 큰 특징은 강력한 대출 규제다. 투기적 수요를 근본적으로 차단하기 위해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 대폭 손질할 예정이다. 특히 다주택자에 대해서는 사실상 추가 대출을 원천 봉쇄하는 수준의 강력한 규제가 예고됐다.
정부 관계자에 따르면, 1주택자의 경우에도 소득 수준과 주택 가격에 따라 LTV와 DSR 한도를 차등 적용하여 '갚을 수 있는 만큼만 빌리는' 원칙을 확고히 할 방침이다. 이는 가계부채의 질적 악화를 막고, 무리한 '영끌' 투자를 방지하겠다는 강력한 의지로 풀이된다.
반면, 무주택 실수요자에 대해서는 생애 최초 주택 구매 시 LTV·DSR 우대 혜택을 일부 유지 또는 확대하여 내 집 마련의 꿈을 이어갈 수 있도록 지원할 계획이다. 하지만 이마저도 이전 정부에 비해 문턱이 높아질 것으로 보여, 실수요자들의 자금 마련 부담은 가중될 수 있다는 우려도 나온다.
이러한 강력한 부동산 대출 정책은 단기적으로 시장의 거래 절벽을 심화시킬 수 있다. 하지만 장기적으로는 과도한 유동성으로 부풀려진 부동산 시장의 거품을 빼고, 실수요자 위주로 시장을 재편하는 긍정적인 효과를 가져올 것이라는 게 정부의 판단이다.
2. '불로소득은 없다'…부동산 소득세 전면 개편
이번 부동산 정책의 또 다른 한 축은 바로 '부동산 소득세' 강화다. 이재명 정부는 부동산을 통한 과도한 시세차익과 임대소득 등 불로소득을 철저히 환수하여 조세 정의를 실현하겠다는 구상을 밝혔다. 이를 위해 다주택자의 양도소득세 중과세율을 대폭 인상하고, 장기보유특별공제 혜택 또한 축소하거나 폐지하는 방안을 적극 검토 중이다.
특히 주목할 만한 부분은 '국토보유세' 또는 이와 유사한 형태의 종합부동산세 개편 논의다. 모든 토지에 대해 공평하게 세금을 부과하여 부동산 보유에 대한 부담을 높이고, 이를 통해 불필요한 부동산 소유를 억제하겠다는 취지다. 이렇게 확보된 세수는 기본소득의 재원으로 활용하거나, 무주택자를 위한 공공주택 공급 확대 등 주거 복지 정책에 투입될 예정이다.
물론 이러한 부동산 소득세 강화 방안에 대한 반발도 만만치 않다. 세금 부담 증가는 결국 임대료 상승으로 이어져 임차인에게 전가될 수 있으며, 과도한 세금이 오히려 시장의 매물 잠김 현상을 유발하여 가격 안정을 저해할 수 있다는 주장이다. 하지만 부동산으로 인한 자산 불평등이 심화되는 현 상황에서, 불로소득에 대한 과세 강화는 더 이상 피할 수 없는 시대적 과제라는 목소리가 더욱 힘을 얻고 있다.
노동의 가치가 존중받고, 부동산이 투기의 대상이 아닌 주거의 공간으로 바로 서기 위해서는 부동산 소득세 강화라는 '고통스러운' 처방이 불가피하다는 것이다.
3. 대규모 공공주택 공급, '질'까지 잡는다
규제와 증세만으로는 부동산 문제를 해결할 수 없다. 이재명 정부는 이전 정부보다 훨씬 공격적인 규모의 공공주택 공급 계획을 발표했다. 수도권 핵심 지역을 포함한 전국 각지에 매년 수십만 호의 장기 공공임대주택과 공공분양주택을 공급하여, 무주택 서민과 청년층의 주거 불안을 해소하겠다는 목표다.
단순히 물량만 늘리는 것이 아니라 '질 좋은' 공공주택을 공급하겠다는 점도 주목할 만하다. 역세권 등 핵심 입지에 중산층도 만족할 만한 고품질의 주택을 공급하여, 공공주택에 대한 부정적인 인식을 개선하고 주거 사다리 역할을 강화하겠다는 복안이다.
이를 위해 '기본주택'과 같은 새로운 형태의 주거 모델을 제시하며, 저렴한 임대료로 평생 거주할 수 있는 주거 안정을 보장하는 방안을 구체화하고 있다.
결론: 고통 분담을 통한 시장 정상화, 성공할까?
이재명 정부의 새로운 부동산 정책은 '강력한 규제', '보유세 및 소득세 강화', '대규모 공공주택 공급'이라는 세 개의 축으로 요약된다. 이는 부동산을 통한 불로소득을 차단하고, 자산 불평등을 해소하며, 실수요자 중심의 시장을 만들겠다는 명확한 목표를 가지고 있다.
물론 이 과정에서 다주택자를 비롯한 기득권층의 강력한 저항과 시장의 단기적 혼란은 불가피할 것이다. 하지만 더 이상 부동산이 투기의 대상이 되고, 평범한 서민들이 내 집 마련의 꿈조차 꾸기 힘든 사회는 지속 가능하지 않다.
부동산 소득세 강화를 포함한 이번 정책들이 조세 정의를 바로 세우고 대한민국 부동산 시장을 정상화하는 초석이 되기를 기대해 본다. 우리 사회 전체의 고통 분담과 사회적 합의가 그 어느 때보다 절실한 시점이다.